Q 10여 년 전 매수한 아파트가 현재 재건축 중인데, 최근 조합에서 체비지 부분에만 ‘채권최고액 5천만 원, 근저당권자 ‘○○○○주식회사’로 설정된 근저당권이 2003년 설정되어 말소등기가 되지 않았다고 연락이 왔습니다. 전유부분에는 말소등기가 되어 있는 상태이고요. 그런데, 전 소유자와 그 가족들은 이미 오래전 외국으로 이민을 가서 연락이 안 되고, 근저당권자인 회사의 등기부는 청산종결간주로 폐쇄된 상태로, 그 대표이사도 이미 사망했다고 합니다. 10년이 지나면 소멸시효가 완성되고, 오래된 근저당권 등기는 법원에서 직권말소도 가능하다고 들었는데, 이 경우에도 가능한지요? A

직권말소는 어렵고, 근저당권자를 상대로 말소소송을 제기해 피고의 특별대리인 선임신청 후 승소해야 합니다.

귀 사례에서 체비지에만 근저당권이 설정되어 있다면, 아마도 전매되는 과정에서 해당 필지에 대한 근저당권말소등기가 누락된 것으로 추정할 수 있습니다. 어떻든 말소등기를 해야 하는 상황인데, 설정된 지 장기간이 경과한 근저당권에 대해 법원의 직권말소가 가능한지에 대해 살펴보면, 「부동산등기법」(법률 제7954호, 2006.5.10.) 부칙 제2조에 의한 「저당권 등 등기의 정리에 관한 특별조치」 규정에서 직권말소는 1980.12.31.이전 설정된 등기를 대상으로 하고 있으므로, 귀 사례의 경우는 위 규정에 따른 직권말소 대상등기가 아니므로 직권말소가 가능하지 않습니다. 근저당권의 경우, 피담보채권에 부종하는 권리이므로 독립하여 소멸시효의 대상이 되지 않으며 피담보채권이 시효로 소멸하게 되면 근저당권도 이에 따라 소멸하게 됩니다. 금전채권은 최장 10년의 소멸시효기간에 해당되므로, 귀하의 경우 근저당권의 피담보채권은 소멸시효 중단사유가 없는 이상 피담보채권도 시효로 소멸하였을 것으로 보입니다.

다만, 근저당권 말소등기를 경료하기 위해서는 실제로 채권이 소멸했는지 여부에 대한 법원의 판결이 필요합니다. 참고로 해당 피담보채권은 적어도 과거 전매시점에서 전유부의 근저당권이 말소하는 시점에서는 변제 등의 다른 원인으로 소멸되었을 가능성이 높으나 현시점에서 변제를 입증하는 것이 상당히 어려운 상황이므로 피담보채권의 시효소멸 완성을 주장하는 것이 바람직해 보입니다.

법인의 경우, 청산종결등기가 경료되어 있다고 하더라도 청산사무가 존속하는 한 청산사무의 범위 내에서는 권리능력을 가지므로 등기명의인인 근저당권자 ○○○○주식회사도 피고적격을 가집니다. 이 경우 법인의 청산인이 대표자가 되고, 청산인이 선임등기가 되지 않은 경우는 최후의 대표이사가 법정청산인으로서 회사의 대표자가 됩니다.

다만, 귀하의 경우 상대 회사의 대표이사가 이미 사망한 상태이므로 근저당권자 회사를 상대로 근저당권말소소송을 제기하시면서 피고회사를 대표할 대표이사 아닌 다른 임원을 피고의 특별대리인으로 선임신청을 하셔서 근저당권말소소송을 진행하신 후 승소판결이 확정되면 근저당권을 말소할 수 있을 것입니다.