Q 저는 2년 전 전세금 1억 6천만 원으로 아파트 전세계약을 체결하고, 전세권 설정등기와 전입신고, 확정일자를 모두 갖춰 최선순위 전세권자이자 대항력 있는 임차인이 되었습니다. 당시에는 안전하다고 생각했지만, 소유자가 바뀌고 관리가 부실해지면서 건물 전체가 전세사기 의심 사례로 분류되었습니다. 이에 최근 아파트 시세가 급락하여 전세금보다 집값이 더 낮아졌는데(약 1억 4천만 원), 이런 상황에서 경매를 신청하더라도 전세보증금 인수 부담 때문에 유찰될 가능성이 높아 결국 제가 직접 낙찰을 받으려고 합니다. 그런데 제가 낙찰 받게 되면 전세금 중 돌려받지 못하는 2천만 원이 생기는데, 이 금액을 현재 소유자(임대인)에게 다시 청구할 수 있는지요? A

직접 주택을 낙찰 받으면 임대인 지위가 승계되어, 종전 임대인에게 보증금을 청구할 수 없습니다.

대항력 있는 임차인이 자신이 살던 주택을 경매에서 직접 낙찰 받아 소유권을 취득하는 순간, 기존 임대인의 지위는 임차인에게 승계됩니다. 즉, 임대인이 갖고 있던 권리(집 소유권)와 의무(보증금 반환의무)가 모두 임차인 자신에게 이전됩니다. 이에 종전 임대인의 보증금 반환채무는 소멸됩니다.

이렇게 되면 임차인 자신이 임대인의 권리와 임차인의 권리를 동시에 갖게 되는데, 이를 법에서는 ‘혼동(混同)’이라고 합니다. 예를 들어 원래는 “집주인 A가 세입자 B에게 보증금 1억 6천만 원을 돌려줘야 하는 구조”였다면, B가 집을 낙찰 받아 소유자가 되면서 “B가 B에게 돈을 달라”고 하는 모순된 상황이 되어버립니다. 이런 경우, 그 채권을 더 유지할 필요가 없다고 보고 소멸시키는 것입니다. 따라서 임차인은 더 이상 종전 임대인에게 보증금 반환이나 부당이득반환을 청구할 수 없게 됩니다.

이는 전세사기 사건들에서도 동일하게 적용됩니다. 전세권에 대항력까지 갖추었다고 해도 집값 자체가 전세금보다 낮아져 버리면 회수 가능한 금액이 한정되어 결국 보증금 일부 손실이 불가피해지는 구조입니다.

그렇다면 임차인은 어떤 선택을 할 수 있을까요? 만약 임대인에게 다른 재산이 있다면, 미리 전세금 반환청구 소송을 제기하여 판결을 받은 후, 그 재산(다른 아파트, 예금, 자동차 등)에 대해 강제집행을 실시하는 방법이 있을 수 있습니다.

이렇게 일부라도 회수한 뒤 임차주택에 대하여 경매를 진행하면 손해를 줄일 수 있습니다. 그러나 임대인에게 다른 재산이 전혀 없다면 이 방법을 사용하기 어렵습니다.

이처럼 전세금이 집값보다 높은 전세사기 상황에서는 실제로 임차인이 스스로 낙찰 받게 되는 경우가 많지만, 그 순간 임대차관계가 혼동으로 소멸하여 보증금 반환청구권도 함께 사라진다는 점을 반드시 유의해야 합니다.