Q 저는 서울 강서구 소재 다세대 빌라 한 호를 보증금 2억 6,500만 원에 계약한 후, 대항력을 갖춘 최선순위 임차인입니다. 임대차기간 만료를 앞두고 집주인에게 SNS로 “계약 만료 시 갱신을 하지 않으려 하는데, 갱신하지 않으면 언제 보증금을 돌려받을 수 있느냐”고 문의하였는데, 임대인은 보증금반환이 불가능하다면서 “강제경매를 진행하라”고 답변했습니다. 이후 임대차기간이 만료되어 이사를 가려 하는데, 집주인이 보증금을 반환하지 않고 있습니다. 그래서 임차보증금 반환청구소송을 제기하고자 하는데, 소장 작성은 어떻게 되는 것인지, 법정에는 반드시 출석해야 하는지, 또 강제경매를 신청하면 집을 비워줘야 하는지 궁금합니다. A

상대방의 대응 여부에 따라 법정 출석 필요성이 달라지며, 집을 비우지 않아도 경매 신청은 가능합니다.

임차보증금 반환청구소송에서는 먼저 법률상 요건사실을 빠짐없이 주장·입증해야 합니다(사법연수원 발간 『2014 요건사실론』, 최진수 저 『요건사실과 주장·증명책임』 참조). 그 요건 사실에는 ①임대차계약이 체결되었다는 사실과 그에 대한 임대차계약서, ②임차보증금을 지급하였다는 사실과 그 지급내역서, ③임대차가 종료되었다는 사실과 그에 대한 종료 통지 및 임대인과의 대화 내용 등의 증거 제출이 포함됩니다.

소장부본이 임대인에게 적법하게 송달된 이후, 임대인이 답변서를 제출하지 않는 경우에는 「민사소송법」 제257조제1항 본문에 따라 변론기일을 별도로 지정하지 않고 무변론 판결이 선고될 수 있습니다. 이 경우에는 법정에 출석하지 않고도 판결을 받을 수 있습니다.

그러나 임대인이 소장부본을 송달받고 적극적으로 다투는 답변서를 제출(항변사유 : 권리장애·권리멸각·권리저지 사실)하는 경우에는 통상의 변론절차로 진행되므로 변론기일에 출석하여 주장·입증을 하여야 합니다. 또한 공시송달의 경우에도 원칙적으로 변론절차를 거치게 되므로 출석이 필요합니다(「민사소송법」 제256조제1항 단서).

한편, 판결 등 집행권원을 얻은 이후에는 부동산강제경매를 신청할 수 있습니다. 이때 집행권원에 “보증금 지급과 동시에 주택을 인도하라”는 동시이행 문구가 포함되어 있더라도, 「주택임대차보호법」 제3조의2 제1항은 임차인이 임차주택에 관해 보증금반환청구소송의 확정판결 등 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(주택 인도의무)의 이행 또는 이행제공을 집행개시의 요건으로 요구하지 않는다고 규정하고 있습니다.

따라서 임차인은 아직 집을 완전히 비워주지 않은 상태에서도 임대인 소유 부동산에 대한 강제경매를 신청해 압류·환가·배당 절차를 진행할 수 있습니다. 다만, 임차보증금 반환청구권과 주택 인도의무는 「민법」 제536조에 따라 원칙적으로 동시이행 관계에 있으므로, 실제로 보증금을 지급받는 단계에서는 통상 주택 인도가 함께 이루어지며, 배당금을 수령할 때 명도확인서 제출 등이 요구되는 점을 유의해야 합니다.