Q 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따라 전세사기피해자 신청을 하였습니다. 그런데, 국토교통부로부터 법 제2조제4호나목에 해당하여 결격이라는 회신을 받았습니다. 보증금을 받지 못한 상황인데 왜 결격인지, 어떤 점을 보완해 이의신청을 해야 하는지 궁금합니다. 또한, 전세사기피해자로 최종 결정되면 구체적으로 어떤 지원을 받을 수 있나요? A

집행권원 확보 등 객관적 요건을 보완해 이의신청하고, 피해자로 인정되면 각종 지원을 받을 수 있습니다.

「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」(이하 「전세사기피해자법」)에 따라 전세사기피해자로 인정되기 위해서는 법에서 정한 요건을 모두 충족하여야 합니다.

먼저 기본 요건으로, ①임차인은 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마쳐 대항력을 갖추고 확정일자를 받아 두어야 합니다. ②임차보증금은 원칙적으로 5억 원 이하이어야 하며, ③2인 이상의 임차인에게 임차보증금 반환 피해가 발생하였거나 발생할 것이 예상되어야 하고, ④임대인이 임차보증금 반환채무를 이행하지 않을 의도가 있다고 의심할 만한 상당한 이유가 있어야 합니다.

그런데, 귀하께서 통보받으신 '법 제2조제4호나목' 부적격 사유는 임차인의 대항력은 인정되지만, 보증금 반환이 불가능하다고 판단할 수 있는 객관적 피해상황이 충분히 입증되지 않았다는 취지로 이해될 수 있습니다.

현행법상 단순히 보증금을 돌려받지 못한 상태만으로는 부족하며, 임대인의 파산이나 회생절차 개시, 임차주택의 경·공매 개시, 또는 임차인이 직접 법원을 통해 확보한 '집행권원' 등 보증금 회수가 객관적으로 곤란하다는 지표가 드러나야 합니다.

따라서 현재 임대인이 파산하지 않았고 주택에 대한 경매도 시작되지 않았다면, 귀하는 우선 임차보증금 반환청구소송이나 지급명령 신청을 통해 판결문을 얻는 등 '집행권원'을 확보하는 것이 가장 확실한 보완 방법입니다. 이렇게 보완된 자료를 근거로 이의신청을 진행하실 수 있으며, 이의신청이나 재신청 횟수에는 별도의 제한이 없으므로 요건을 갖추는 대로 적극적으로 대응하시는 것이 중요합니다.

이러한 절차를 거쳐 전세사기피해자로 최종 결정되면, 법률상담 및 소송·경·공매 절차 지원, 우선매수·상속재산관리인 선임 지원 등 법률적 지원과 함께, 디딤돌·보금자리론 등 정책금융, 긴급주거 지원, 기존 대출금에 대한 장기·저리 또는 무이자 분할상환, 조세채권 안분 신청, 취득세·재산세 감면, 청약 시 무주택자 인정 등 주거·금융·세제 측면의 다양한 지원을 받을 수 있습니다.

결국 신청이 거부된 경우에는 통보서에 기재된 사유를 기준으로 어떤 법정 요건이 미흡한지 정확히 파악한 뒤, 집행권원 확보 등 객관적 피해사실을 보완해 단계적으로 대응하는 것이 중요합니다.