Q 지방 소도시의 상가건물 소유자입니다. 현재 보증금 5,000만 원, 월세 300만 원(부가세 별도)에 임대차 계약을 체결 중에 있으며, 계약 만료가 한 달 남았습니다. 지난 코로나-19 팬데믹 당시 임차인의 어려움을 감안해 월세를 시세보다 저렴하게 받아왔지만, 대출 상환에 대한 부담으로 인해 계약 만료 후에는 월세를 시세에 맞게 450만 원으로 인상할 계획이었습니다. 그런데 임차인이 제 동의도 받지 않고 일방적으로 신규 임차인을 구해 권리금 계약을 맺고는, 제게 기존과 동일한 조건(월세 300만 원)으로 새 계약을 체결하라는 내용증명(「권리금 회수 방해 행위 중단 및 신규 임차인 계약 체결 협조 요청」)을 보내왔습니다. 이런 경우, 제가 월세를 450만 원으로 인상하는 것이 가능한지요? 또 임차인의 요구를 거절할 경우 어떤 법적 책임을 지게 되는지 알고 싶습니다. A

시세에 맞는 월세 인상은 가능하나, 과도하면 권리금 방해로 손해배상 책임을 질 수 있습니다.

귀하의 사안은 상가건물 임대차에서 발생한 권리금 분쟁에 해당하며, 「상가건물임대차보호법」이 적용됩니다(법 제2조, 제10조의3 내지 제10조의7). 이 법은 임대인이 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지, “임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임이나 보증금을 요구하는 행위”를 함으로써 임차인이 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다고 규정하고 있습니다.

따라서 귀하가 기존 월세 300만 원을 450만 원으로 인상하여 신규 임차인과 임대차계약을 체결하겠다고 한 것이 위 법에서 금지하는 ‘권리금 회수 방해 행위’에 해당하는지 여부가 문제됩니다. 임차인이 귀하의 사전 동의 없이 신규임차인과 권리금 계약을 체결했더라도, 그 사정만으로 곧바로 위법이 되는 것은 아닙니다.

임대차 시장 상황을 반영하여 합리적인 범위 내에서 차임 인상을 요구했다면, 그 자체는 방해 행위에 해당하지 않으나, 주변 상가의 차임 수준에 비추어 현저히 높은 금액을 요구한다면 방해 행위로 판단될 수 있습니다.

결국 핵심은 귀하가 요구한 월 450만 원이 인근 상가의 차임 수준 등에 비추어 현저히 고액인지 여부입니다. 이를 판단하기 위해서는 인근 상가의 차임 수준을 객관적으로 조사하고, 필요하다면 감정평가 등을 통해 적정 차임을 산정하는 것이 바람직합니다.

만약 귀하가 현저히 고액의 차임을 고수하면서 신규임차인과의 계약 체결을 거절하는 경우, 임차인에 대하여 손해배상 책임을 부담할 수 있습니다. 이 경우 손해배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 더 낮은 금액을 초과할 수 없으며, 그 손해와 금액에 대한 입증책임은 임차인에게 있습니다.