Q 부친께서는 임차 중이던 주택의 임대차 기간이 만료될 무렵, 임대인에게 임대차 종료 의사를 담은 내용증명을 발송하셨고, 이후 사망하셨습니다. 얼마 후 그 내용증명이 배달되지 않고 반송되어왔는데, 알고 보니 임대인도 이미 사망한 상태였습니다. 부친께서 주택도시보증공사(HUG)의 전세금반환보증보험에 가입하셨기 때문에 HUG에 전세금반환을 신청했으나, “전세보증사고에 해당하지 않는다”며 거부했습니다. 모친은 오래전에 돌아가셨고, 상속인은 저를 비롯한 자녀 4명입니다. 이런 경우, 전세금을 돌려받을 방법이 있을까요? A

상속인 중 한 명이 전입신고를 한 후, 임대인의 상속인을 파악해 반환소송이나 HUG에 신청하면 됩니다.

임대차 진행 중 임대인과 임차인이 모두 사망하였고, 임차인이 전세금반환보증보험에 가입해 둔 사안입니다. 임대차는 일방 당사자가 사망하더라도 중단되거나 종료되지 않습니다. 임차인인 부친이 사망하셨으므로, 자녀 4명이 임대차에 관한 모든 권리를 4분의 1씩 공동으로 상속합니다.

부친께서 생전에 임대차 종료 의사를 담은 내용증명을 발송하셨더라도, 배달증명이 없거나 송달 당시 임대인이 이미 사망한 상태였다면, 해지 통보의 상대방은 임대인의 상속인으로 바뀌므로 그 통보가 상속인에게 도달하여야 비로소 효력이 생깁니다.

따라서 상속인들이 임대인의 상속인을 찾아내어 해지 통보를 새로 발송해야 합니다. 이 경우 임대차 기간 만료 후 별도 통보 없이 묵시적으로 갱신된 상태라면, 「주택임대차보호법」 제6조제3항에 따라 해지 통보가 상속인에게 도달한 날로부터 3개월이 경과하면 임대차가 종료되고 전세금 반환을 청구할 수 있습니다.

문제는 임대인의 상속인이 누구인지, 주소가 어디인지 알 수 없다는 점입니다. 이럴 때는 법원에 임차권등기명령을 신청하거나 임대보증금반환 청구 소송을 제기하는 수밖에 없고, 소송 과정에서 법원의 보정 절차를 통해 임대인의 상속인과 그 주소를 확인하게 됩니다.

한편, 「주민등록법」 상 사망자의 주민등록은 말소 처리됩니다. HUG는 임차인 생존 당시 다른 상속인이 해당 임차주택에 전입신고를 하지 않은 경우, 대항력(제3자에게도 임차권을 주장할 수 있는 권리)이 상실된 것으로 처리하고 있습니다. 이에 관한 대법원 판례는 아직 없고, 상속인이 임대차를 승계하여 점유를 계속하는 경우 대항력이 유지된다는 하급심 판결도 있어 법적으로 다툴 여지가 없지 않습니다.

그러나 HUG의 현행 업무처리 방침 상, 상속인들로서는 우선 그중 한 분이 임차주택으로 전입신고를 마쳐 두는 것이 현실적입니다. 그런 다음 임대인의 상속인을 파악하여 전세금반환소송을 제기하거나 HUG에 전세보증사고를 신청하는 방법을 택하실 수 있습니다.

HUG의 업무 처리가 상당히 기계적이고 형식적이어서 전세금 반환이 지체되는 경우가 적지 않으니, 이 점도 유의하시기 바랍니다.