Q 채무자가 건물을 신축하면서 그 비용에 충당하기 위해 저로부터 금전을 차용하였습니다. 그런데 현재 해당 건물의 공정률이 50~60% 정도에서 중단된 상태이고, 채무자는 차용금을 변제하지 않으면서 위 건물 외에는 다른 재산도 없는 상황입니다. 이러한 경우에도 신축 중인 건물에 대해 보전처분이나 강제집행을 할 수 있는지 궁금합니다. 특히 위 건물의 규모가 상당한 고가인 경우, 채권자인 제가 취·등록세 등 별도의 비용을 추가로 부담해야 하는지도 알고 싶습니다. A

건물의 외형이 갖춰졌다면 대위보존등기를 거쳐 취득세 부담 없이 강제경매를 진행할 수 있습니다.

신축 중 공사가 중단된 건물이라 하더라도 벽과 기둥이 시공되어 있고 상부 지붕이 일정 정도 형태를 갖추고 있다면, 보전처분인 가압류 집행이 가능하고 이후 대여금에 대한 본안 판결을 받아 강제경매를 진행할 수 있습니다.

이 과정에서 채권자는 채무자를 대위하여 소유권보존등기 신청을 하게 되므로 소유권보존등기와 가압류 기입등기가 동시에 이루어지는데, 이때 채권자에게는 별도의 취·등록세 납부 의무가 발생하지 않습니다.

이는 실무에서 다수 발생하는 문제로, 건축 공사가 중단된 건물에 대한 채권보전 조치를 포함한 강제집행 방법 및 실제 진행 과정과 소요 비용에 대한 문의가 많습니다. 대법원 판례에 따르면 건축 중단된 건물의 대위 보존등기를 위해서는 주벽과 기둥, 지붕이 시공되어 건물로서의 외형을 갖출 것을 요구하고 있으며, 이는 실제 현장에서 빈번하게 마주하는 쟁점이기도 합니다.

통상 실무적으로는 건물의 기성률이 70~90% 정도라면 외형 요건을 갖춘 경우가 많아, 대위에 의한 보존등기 및 보전처분 절차가 비교적 수월하게 진행되는 편입니다. 그러나 이번 사례처럼 기성률이 50~60% 구간인 경우에는 신청 과정에서 법원에 건물의 상태를 어떻게 설명하고 입증하느냐가 중요한 관건이 될 수 있습니다.

철근 콘크리트 공사의 경우, 실제 지붕 공사가 완전히 마무리되지 않았더라도 상부에 콘크리트 타설이 되어 있다면 이를 콘크리트 지붕으로 기술하여 보존등기 요건을 충족하는 것으로 보는 것이 실무상의 예입니다.

보전처분 시 행해지는 대위 보존등기는 채권자에게 취·등록세 납부 의무를 지우지 않으며, 단지 집행관이 현장을 조사하여 보고서를 작성하는 절차에 필요한 비용 정도만 소요됩니다.

따라서 귀하의 경우, 당해 건축 설계사무소 등을 통해 채권 존재 사실과 정확한 기성고 비율을 파악하여 보전 조치를 취하시기 바랍니다. 이후 대위 보존등기를 거쳐 채권 실행 절차를 밟는다면 효과적으로 채권을 회수할 수 있을 것입니다. 즉, 건축 중단 상황이라도 법률적 요건을 갖춰 대위 보존등기를 밟으면, 세금 부담 없이 강제집행이 가능합니다.