법률고민상담사례

유증 토지가 사망 전 인접 토지와 합병됐는데, 유증을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 수 있을까요?

[부동산등기] 김충식 / 2026년 7월 / 조회 61

Q 어머니께서는 생전에 박윤애(가명)에게 살고 계시던 주택의 대지 370㎡를 유증하는 내용의 공정증서 유언을 하셨습니다. 그런데 유언 후 인접 토지인 대지 28㎡를 매수하여 기존 대지 370㎡에 합병등기를 마치셨습니다. 그 결과 현재 등기부에는 대지 398㎡로 기재되어 있습니다. 유언집행자를 등기의무자로 하여 유증을 원인으로 소유권이전등기를 신청하였더니, 등기소에서 유언공정증서상의 면적 370㎡와 등기부상의 면적 398㎡가 일치하지 않는다는 이유로 반려하였습니다. 이런 경우는 어떻게 해결해야 할까요? A

합병취소 후 유증 등기하거나, 합병취소가 사실상 불가능하다면 상속 등기 후 증여받아야 합니다.

본 사안의 핵심 쟁점은 유언공정증서에 기재된 부동산의 표시와 현재 등기부상 표시가 일치하지 않는 경우, 해당 토지의 동일성이 유지되는지에 있습니다. 이에 관하여 등기선례는 분할과 합병을 구별하여 다른 기준을 제시하고 있습니다.
먼저, 등기선례 제7-214호(2003.1.22.)는 유언 이후 토지가 합병되어 표시가 변경된 경우, 합병 전 토지와의 동일성을 인정할 수 없으므로 유증을 원인으로 한 소유권이전등기는 수리할 수 없다고 명시하고 있습니다. 이는 합병의 경우 서로 독립된 별개의 필지가 하나로 결합되면서 종전 각 필지의 독립성이 소멸하고 새로운 필지가 형성된 것으로 보기 때문입니다.
반면, 등기선례 제8-207호(2007.3.22.)는 유증 대상 토지가 분할되어 지번이 변경되고 면적에 다소 증감이 있더라도, 종전 토지의 동일성이 유지된다고 인정될 때는 소명자료를 첨부하여 유증을 원인으로 한 등기신청이 가능하다고 판단하고 있습니다. 이는 분할의 경우 기존 토지의 일부가 분리되는 것에 불과하여 잔여 토지에 종전 토지의 동일성이 유지된다고 보기 때문입니다.
분할은 동일성이 유지되는 범위 내의 변화지만, 합병은 새로운 물건의 형성으로 평가되어 동일성이 단절된 것으로 봅니다. 따라서, 분할로 인하여 면적이 감소한 경우에는 유증의 목적물과 동일성이 인정될 수 있으나, 합병으로 면적이 증가한 경우에는 동일성이 부정되어 유증의 효력이 직접 미친다고 볼 수 없습니다. 설령 합병된 토지를 다시 분할하여 형식적으로 종전 상태를 재현하더라도, 이는 새로운 분할에 불과할 뿐 유언 당시의 동일성을 회복하는 것으로 보기는 어렵습니다. 이러한 법리에 따라 실무상 처리 방안은 다음과 같습니다.
첫째, 합병등기 경위의 하자 등 합병취소를 원인으로 한 지적정리 및 등기절차를 통하여 원상회복을 시도하는 것이 우선입니다. 즉, 합병 전 상태인 각 필지(예: 370㎡, 28㎡)로 회복한 후 유증에 따른 등기절차를 진행하는 것이 가장 정합적인 해결방안입니다.
둘째, 다만 합병취소 또는 원상회복이 지적 실무상 사실상 불가능한 경우에는 유증을 원인으로 한 직접적인 소유권이전등기는 허용되기 어렵습니다. 이 경우에는 현실적인 대안으로, 합병된 전체 토지에 대하여 먼저 상속인 명의로 상속등기를 완료한 다음, 수증자에게 증여 등 별도의 법률행위를 원인으로 소유권이전등기를 진행하는 방식으로 해결할 수밖에 없습니다.
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