Q 저는 임대인으로 2024년 7월부터 서울 소재 단독주택 일부(전용면적 23㎡, 102호)를 임차인과 임대차 기간 6개월, 보증금 300만 원, 월차임 70만 원으로 임대차계약을 체결했습니다. 그런데 임차인이 4개월 차부터 월세를 입금하지 않아 해지를 통지하고 월세를 독촉했으나, 임차인은 “곧 드리겠다, 보증금이 있으니 걱정 마시라”는 말만 하며 계속 연체를 이어갔습니다. 그러던 어느 날 임차인이 이삿짐 트럭에 짐을 싣는 것을 보고 “이사 가려면 월세를 달라”고 했더니, “돈이 없어서 못 간다, 중고 사이트에 물건을 파는 것”이라고 하고는 그대로 이사를 갔습니다. 102호에 가보니 세간살이는 대부분 그대로 있기에, “밀린 월세와 열쇠를 달라”고 했으나 외려 “이사비를 달라”고 합니다. 어떻게 하면 102호를 인도받고 밀린 월세를 받을 수 있을까요? A

주택은 가처분과 인도소송, 밀린 월세는 보증금 우선 공제 후 별도 집행을 통해 받을 수 있습니다.

이런 경우 점유이전금지가처분을 신청해 둔 후, 임차보증금 반환청구 또는 건물인도소송을 진행하면서 상대방 상황을 봐가며 강제집행 절차를 밟으셔야 합니다.

먼저 가처분이 필요한 이유입니다. 우리나라 민사소송은 소송 도중 당사자가 바뀌는 것을 허용하는 ‘소송승계주의’를 따릅니다(「민사소송법」 제81조, 제82조). 건물인도소송 중 상대방이 점유를 넘기면, 이를 모르고 받은 확정판결의 효력이 새 점유자에게 미치지 않을 수 있어, 점유이전금지가처분으로 당사자를 고정한 뒤 14일 이내 가처분 집행에 들어가야 합니다(「민사집행법」 제301조, 제292조 제2항).

다음은 보증금 문제입니다. 임차인이 “보증금에서 월세를 공제하라”고 해도 임대인이 따를 필요는 없습니다. 임차보증금은 계약 해지 후 명도가 끝날 때까지의 손해배상까지 담보하므로 연체 차임 변제에 당연히 충당되는 대상이 아니기 때문입니다(「민법」 제476조 내지 제479조). 보증금이 남아 있어도 차임이 2기분 이상 연체되었다면 건물인도소송을 진행하실 수 있습니다.

그리고 밀린 월세를 받으려면, 명도가 끝나 정산하는 시점에, 그때까지 밀린 월세와 손해배상액을 임대인이 계산해 보증금에서 먼저 공제하고 나머지만 임차인에게 돌려주면 됩니다. 다만 연체 월세가 보증금을 초과하는 경우, 그 초과분은 보증금만으로는 받을 수 없습니다. 이때는 건물인도청구와 함께 밀린 차임 지급청구도 함께 하여 판결(집행권원)을 받으신 뒤, 그 판결을 근거로 임차인의 급여나 예금 등 다른 재산에 대해 압류·추심 등 강제집행을 진행하셔야 실제로 받아낼 수 있습니다.

마지막으로, 법치주의 원칙상 임대인은 스스로 권리를 실현해서는 안 됩니다(예외적으로 「민법」 제209조, 「형법」 제23조). 무단으로 세입자의 주거에 들어가면 주거침입죄(「형법」 제319조)가, 남은 짐을 정리하면 재물손괴죄(「형법」 제366조)가 성립할 수 있으므로, 반드시 집행권원을 확보한 뒤 인도집행을 하고, 남은 짐은 집행관을 통해 압류·환가·배당 절차로 처리하시기 바랍니다.