법률고민상담사례

계약갱신거절 기간에 주택을 매도한 임대인이 매수인의 실거주를 이유로 계약갱신을 거절합니다.

[주택임대차] 김정준 / 2023년 9월 / 조회 22


Q 저는 2021.10.15.~2023.10.14. 2년 기간으로 임대인 갑과 임대차계약을 체결하고, 갑 소유 임차주택에 거주 중입니다. 저는 계약만료일을 앞두고 계약기간을 2년 더 연장하기 위해 2023.4.5.~4.20.까지 4차례에 걸쳐 갑에게 임대차계약 갱신을 요구했습니다. 그런데 갑은 계속 계약갱신을 거절하는 답신을 했고, 2023.4.15.에는 “병에게 아파트를 매도했으며, 병이 실제 거주해야 하기 때문에 임대차를 갱신할 수 없다”는 취지의 내용증명 우편을 보내왔습니다. 알고 보니 임차주택은 갑이 2023.1.5. 병에게 매도, 4.30. 매수인 병 명의로 소유권이전등기가 마쳐진 상태였습니다. 이런 경우, 저는 계약갱신 요구를 할 수 없는 것인지요? A

판례에 따라 매수인은 계약갱신을 거절할 수 있으므로, 계약만료일에 임차주택을 인도해야 합니다.

우리 「주택임대차보호법」에서는, 임대인은 임차인의 계약갱신 요구에 대해 임대차기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내에 거절을 통지해야 하며(제6조제1항), 정당한 사유 없이는 계약갱신 요구를 거절하지 못하도록 하고 있습니다(제6조의3제1항).

여기서 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 정당한 사유에는 여러 가지가 있으나, 대표적으로는 임대인(직계존·비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우(제6조의3제1항단서제8호)라 하겠습니다. 그러나, 귀 사안의 경우는 임대인이 갱신거절 기간에 임차주택을 매매하여, 새 임대인이 된 매수인이 직접 거주를 이유로 계약갱신을 거절할 수 있는지가 문제 됩니다.

이와 관련하여 원심과 대법원 판례(2021다266631판결)가 있습니다. 먼저 원심에서는 “임대인의 실제 거주를 이유로 한 계약갱신 거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인만을 기준으로 보아야 한다”며 “「주택임대차법」 제6조의3제1항단서제8호의 계약갱신 거절 사유가 존재하지 않는다”고 임차인의 손을 들어주었습니다.

그러나 대법원은 “「주택임대차법」 제6조의3제1항단서제8호가 정한 임대인을 임차인이 갱신을 요구할 당시의 임대인만으로 제한하여 해석하기 어렵고, 구 임대인이 갱신거절 기간 내(만료 전 6개월에서 2개월 사이)에 실거주 여부를 자유롭게 결정할 수 있다면, 그 기간 내에 실거주가 필요한 새로운 임대인에게 매각할 수도 있다고 보아야 할 것인 점 등을 고려하면, 위 기간 내에 「주택임대차법」 제3조제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 양수인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 위 제8호 사유를 주장할 수 있다고 본다:”라며, 매수인의 손을 들어주었습니다

따라서 귀 사안에서도 매수인 병의 갱신 거절은 정당하다고 볼 수 있으므로, 그에 따라 귀하께서는 임차주택을 임대차 종료일에 인도해야 할 것입니다.

위 판례에 따라 앞으로는 계약갱신 거절 기간 내에 집을 파는 사람은 임차인의 눈치를 볼 필요가 없고, 매수하는 사람은 거주 목적의 매수가 가능하며, 임차인은 임대인이 집을 파는지 신경을 써야 할 것으로 보입니다.