Q 60대 중반 남성입니다. 부친이 소유한 농지가 있었는데, 제가 수년간 제가 도맡아 경작해왔습니다. 그런데 부친이 사망하신 후, 친형제들과 합의해 이 농지를 제가 단독 상속받기로 했습니다. 그런데 이후 소유권이전등기를 하는 과정에서 그동안 전혀 몰랐던 ‘배다른 형제’의 존재를 알게 되었습니다. 일단 그 형제들의 주소를 알아내기 위해 법정 지분대로 ‘상속 등기’를 마쳐서 어렵게 연락을 할 수 있었지만, 농지의 소유권이전에 대해 “나는 모르는 일”이라며 전혀 협조해주지 않고 있습니다. 어떻게 하면 이 농지를 제 단독 명의로 가져올 수 있을까요? A

‘공유물분할소송’에서 확정 판결을 받은 후, ‘형식적 경매’를 통해 단독 소유권을 취득할 수 있습니다.

이복형제들의 비협조로 인해 상당한 어려움을 겪고 계신 상황으로 보입니다. 공유자들 사이에서 공유물의 처분이나 귀속에 대한 협의가 이루어지지 않는 경우에는 법원의 판단을 통해 공유관계를 정리하는 방법밖에 없습니다. 이때 활용할 수 있는 절차가 바로 ‘공유물분할소송’입니다.

공유물분할소송은 공유자들 사이에 합의가 이루어지지 않을 때 법원이 현물로 나누거나, 현물 분할이 어려운 경우에는 경매로 처분한 뒤 그 대금을 지분 비율에 따라 나누도록 정하는 절차입니다. 그런데, 농지의 경우는 물리적으로 분할하기 곤란한 경우가 많아 실무에서는 경매에 의한 분할, 이른바 ‘형식적 경매’ 판결이 내려지는 경우가 일반적입니다.

구체적으로 절차를 알아보면, 먼저 공유물분할소송의 판결이 확정되면 판결문과 확정증명원을 발급받아 집행권원을 확보한 뒤, 이를 첨부해 법원에 공유물분할을 위한 형식적 경매를 신청하게 됩니다. 이후 감정평가가 이루어지고 매각기일이 지정되면 입찰에 참여할 수 있습니다.

이때 중요한 점은, 공유물분할을 위한 형식적 경매에서는 다른 공유자에게 우선매수청구권이 인정되지 않는다는 점입니다. 따라서 귀하가 단독 소유권을 취득하려면, 공유자라는 이유만으로 우선권을 갖는 것이 아니라 일반 경매와 마찬가지로 입찰에 참여해 최고가를 제시한 매수인이 되어야 낙찰을 받을 수 있습니다.

다만, 최고가를 제시해야 한다고 해서 낙찰대금 전액을 모두 현금으로 부담해야 하는 것은 아닙니다. 귀하는 이미 해당 농지의 지분을 보유한 공유자이므로, 낙찰 후 배당받게 될 자신의 지분 상당액을 실제 납부금에서 공제해 달라는 상계 신청을 할 수 있습니다. 즉, 형식상으로는 최고가 매수인이 되어야 하지만, 실질적으로는 다른 형제들의 지분에 해당하는 금액과 경매 비용 정도만 현금으로 준비하면 되기 때문에 자금 부담을 상당 부분 줄일 수 있습니다.

마지막으로 잔금이 모두 납부되면 법원에서 매각허가결정이 내려지면 경매절차른 모두 종료됩니다. 이후 법무사는 해당 결정문과 관련 서류를 첨부해 소유권이전등기를 신청하게 되고, 등기가 완료되면, 마침내 복잡했던 공유 관계가 정리되어 문제의 농지는 이제 귀하의 단독 명의로 귀속될 것입니다.