Q 30대 중반 남성입니다. 전세보증금을 돌려받지 못해 구제 절차를 알아보고 있는데 너무 복잡하네요. 전세사기피해자 결정은 시청에서 받아야 하고, 민사적인 부분은 법원에서 별도로 진행해야 하고, 형사 문제는 다시 경찰서에 고소해야 한다고 합니다. 절차가 통합되어 있지 않아 같은 서류와 진술을 여러 기관에 반복해서 제출해야 하는데, 너무 번거롭고, 오히려 피해자를 더 힘들게 하는 것 같습니다. 이렇게 여러 기관을 따로 다니지 않고 한 번에 해결할 수 있는 방법은 없나요? 또, 전세사기피해자 결정이 나면 임대인에게 사기죄가 성립되어 처벌을 받는 것인지도 궁금합니다. A

전세사기피해자 결정은 행정적 지원을 위한 절차로, 형사상 사기죄 성립과는 별도로 판단됩니다.

「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 법률」에 따르면, 전세사기피해자 여부는 시·도 전세사기피해센터의 조사와 심의를 거쳐 결정됩니다. 이 결정은 임대인의 형사 책임을 판단하기 위한 것이 아니라, 피해자에게 행정적·제도적 지원을 제공하기 위한 것입니다. 전세사기피해자로 결정되면 주택도시보증공사(HUG)의 각종 지원 사업을 이용할 수 있고, 법원의 경매절차에서 임차인에게 우선매수권 등 일정한 권리가 인정됩니다.

다만, 이러한 절차는 성격과 권한이 서로 다른 기관에서 각각 담당하고 있어, 하나의 절차로 통합해 진행되지는 않습니다. 전세사기피해자 결정은 행정기관에서, 보증금 회수를 위한 민사 절차는 법원에서, 임대인의 형사 책임을 묻는 절차는 수사기관에서 별도로 이루어집니다. 이에 따라 피해자는 필요한 절차를 각 기관에 개별적으로 신청하고 심사를 받아야 합니다.

전세사기피해자 결정 신청은 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 경매·공매 개시 관련 서류, 집행권원 확인 서류 등을 첨부해 시·도지사에게 제출하는 방식으로 진행됩니다. 국토교통부장관은 신청일로부터 30일 이내에 피해 사실 조사를 마치고, 전세사기피해지원위원회의 심의·의결을 거쳐 결정한 뒤 그 결정문 정본을 신청인에게 송달합니다.

전세사기피해자로 결정되면, HUG를 통해 경매 신청 비용 지원과 함께 임차인인 피해자가 문제된 주택의 소유권을 확보하고 추가적인 법적 분쟁 없이 거주를 이어갈 수 있도록 ‘우선매수권’을 행사할 수 있는지 여부를 확인할 수 있으며, 각 지역 전세피해센터에서 활동하는 법무사 등 법률가들로부터 법적 절차에 대한 상담 및 절차 지원도 받을 수 있습니다.

그러나, 전세사기피해자로 결정되었다고 해서 임대인이 곧바로 형법상 사기죄에 해당하는 것은 아닙니다. 형사 처벌은 별도로 판단되며, 임대인이 보증금을 반환할 의사나 능력이 없다는 사실을 알면서도 이를 고지하지 않고 임대차계약을 체결했는지 등 고의가 인정되는 경우에 한해 사기죄가 성립합니다. 현재까지는 하급심 판례를 중심으로 판단이 이루어지고 있어 그 기준은 비교적 엄격한 편입니다.