Q 30대 초반 세입자입니다. 결혼으로 이사를 해야 해서 임대차계약 종료일 전(6~2개월 사이)에 임대인에게 임대차계약의 갱신거절통지(내용증명)를 했으나 송달이 되지 않았습니다. 임대인의 초본을 발급해 보고 임대인이 사망한 사실을 알게 되었고, 그 1순위 상속인에게 갱신거절통지를 했는데, 그 상속인들도 후순위까지 상속포기를 했다고 합니다. HUG에서는 이런 경우 상속재산관리인을 선임해야 한다고 하는데, 상속재산관리인 선임은 어떤 절차로 진행되는지, 또 상속인들이 전원 상속포기를 해야만 신청이 가능한 것인지, 상속재산관리인이 선임된다면 보증금 청구는 어떻게 해야 하는지 너무 막막합니다. 어떻게 해야 할까요? A

「민법」 제1023조 상속재산관리인을 선임한 후 임대차를 종료하고, HUG에 보증금 반환을 청구하면 됩니다.

우선 상속재산대리인에 관해 살펴보면, 「민법」 제1023조의 상속재산관리인과 제1053조의 상속재산관리인은 그 성격과 기능에 차이가 있습니다. 「민법」 제1023조에 따른 상속재산관리인은 상속인이 존재하는 상황에서 상속재산의 보존을 목적으로 선임되는 반면, 「민법」 제1053조에 따른 상속재산관리인은 상속인이 존재하지 않거나 그 존재 여부가 불분명한 경우 상속재산의 청산을 목적으로 선임됩니다(서울중앙지방법원 2019가합544272).

이 중 제1053조에 따른 상속재산관리인의 선임은 마지막 후순위 상속인까지 모두 상속포기를 하여 상속인이 남아 있지 않다는 점이 공부상 명확히 소명되어야 하기 때문에, 절차 진행 과정에서 법원의 보정명령 등으로 상당한 시간이 소요될 수 있습니다.

따라서 질문자의 경우는 제1023조에 따른 상속재산관리인을 선임하는 것이 적절합니다. 이는 정당한 상속인이 권리를 행사할 때까지 임시로 상속재산관리인에게 상속재산의 보존에 필요한 처분 및 관리행위를 하도록 권한을 부여하는 제도로, 비교적 신속한 결정이 가능합니다.

제1023조에 따른 상속재산관리인이 선임되면, 임차인은 임대차계약의 갱신거절통지를 해당 상속재산관리인에게 하면 됩니다. 만약 ①임대차계약 종료일이 아직 도래하지 않았거나 상속재산관리인 선임 기간 중 임대차계약 종료일이 도과한 경우에는 임대차계약중도해지합의서 또는 임대차종료확인서를 상속재산관리인과 작성해야 하고, 또 ②임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 상속재산관리인을 상대로 임대차계약 해지를 통보하고, 그 내용증명으로 임대차 종료 사실을 소명하거나 상속재산관리인과 별도로 임대차종료확인서를 작성하면 됩니다.

이와 같은 절차를 통해 임대차계약을 종료한 후, 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기를 마쳤다면, 이제 HUG에 보증이행청구를 신청할 수 있습니다.

청구 후 보증금 반환까지의 기간은 통상 2~3개월 정도가 소요됩니다. HUG로부터 보증금 반환일자(명도일)를 통보받으면, 임차인은 상속재산관리인에게 내용증명이나 문자 등으로 명도 통지를 하고, 명도일에 보증금을 반환받은 뒤 다른 곳으로 이사하시면 됩니다.